長江商報 > 金地集團拿地權益占比四年低于50%   負債超2400億項目質量投訴頻發

金地集團拿地權益占比四年低于50%   負債超2400億項目質量投訴頻發

2019-11-25 06:54:00 來源:長江商報

    長江商報記者 宋金

    “公司將在三年內沖擊2000億元。”在2017年,金地集團(600383.SH)高級副總裁徐家俊曾公開表示,毫不掩飾對規模的渴求。

    曾在地產界與萬科、保利、招商蛇口并稱“招保萬金”的金地集團,近幾年銷售業績增速放緩明顯“掉隊了”。2018年,公司營業收入剛過500億元,而前十房企都紛紛踏入千億級別。

    為確保2000億銷售目標,實現回歸行業前10的愿望,金地集團正在開始加快擴張拿地。中指研究院披露的數據顯示,2019年1-9月,金地集團的拿地金額為463億元,在所有房企中排第10位,而上年同期的拿地金額為328億元,排第15位。

    不過,長將商報記者注意到,在土儲上金地集團的權益占比偏低。半年報顯示,截至2019年6月,金地集團的總土地儲備約4760萬平方米,其中權益土地儲備約2550萬平方米,權益土儲比例約53.5%。

    而且權益占比偏低主要是由于,金地近年采取的在拿地后引入合作方共同出資開發的模式。長江商報記者梳理發現,2015年至2018年,公司拿地分別投入297億元、399億元和1004億元和約1000億元,而權益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元,權益投資占比分別為38%、42.4%、47%、45%。

    在土地市場上高歌猛進讓公司的負債水平逐漸升高,2019年中報顯示公司的凈負債率已經達到73.14%,已逼近公司凈負債率的歷史高點(2003年的88%)。此外,自2017年以來,金地集團的經營性現金流量凈額也連續告負。2017年——2019年上半年分別為-69.89億、-18.28億和-70.56億元。

    與此同時,金地集團正在開始加快銷售和推盤速度,公告顯示,金地集團10-11月有新推或加推盤計劃的項目超過60個。但與之相伴的是,安全事故頻發,房屋質量投訴不斷。

    針對土地權益占比較低、資金壓力,房屋質量投訴等問題,長江商報記者致函致金地集團方面,截至發稿前沒有得到回復。

    高喊2000億業績目標欲重回前十

    金地集團1988年初創于中國深圳,1993年開始經營房地產業務,2001年在上交所上市,是中國較早上市并實現全國化布局的房地產企業。2006年之后,金地與萬科、保利、招商地產并稱四大龍頭房企。

    十余年過去,金地逐漸掉隊。2017年,招商地產、保利地產和萬科A實現營收分別為755.38億元、1463.06億元、2429億元,金地集團僅為377億元。

    不甘落后的金地集團正奮力追趕,2016年,金地集團的銷售金額突破千億元,在2017年初,金地提出在3年內沖擊2000億元的目標。

    2018年,金地集團迎來歷史最好業績。2018年報顯示,公司全年實現營業收入506.99億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤80.98億元,同比分別增長34.62%和18.35%;扣非凈利潤69.87億元,同比增長31.81%。

    2019年也呈現上升趨勢,2019年第三季度報告顯示,前9月,金地集團營業收入425.32億元,同比增長26.91%;歸屬于上市公司股東的凈利潤54.25億元,同比增長3.41%;基本每股收益1.20元/股,同比增長3.45%。公司累計實現簽約面積710.3 萬平方米,同比上升22.44%;累計簽約金額1418.4 億元,同比上升33.70%。若公司在第四季度銷售金額超過582億元,金地集團全年銷售規模便可跨越“2000億元”的門檻。

    值得注意的是,2019年前三季度,金地集團的毛利率高達41.75%,為近十年同期毛利率最高值。

    截至報告期末,金地集團總資產3216.92億元,同比增長15.57;歸屬于上市公司股東的凈資產491.08億元,同比增長5.72%。

    克而瑞披露的數據顯示,金地集團1-9月的全口徑銷售金額在所有房企中位列第14位。曾與金地集團在地產界并稱“招保萬金”的萬科、保利、招商蛇口,同期銷售金額分別為4755.7億元、3470億元和1620.2億元,排名分別為第2、第5和第12。

    確保2000億銷售目標,實現行業前10的愿望,金地集團正在開始加快銷售和推盤速度,公告顯示,金地集團10-11月有新推或加推盤計劃的項目超過60個。但與之相伴的是,安全事故頻發,房屋質量投訴不斷。

    例如,2018年1月5日,嶗山區金地浮山后項目三期工程發生一起混凝土攪拌車溜車事故,導致3名工人受傷,其中兩人經搶救無效死亡。同年12月,上海建工七建公司工地發生泥土滑坡,塌方200平方米,導致3名工人被壓,該工地為萬科、金地在建項目。除了事故頻發,金地集團樓盤也遭到業主投訴。

    2018年9月底,上海金地集團佘山天境三期業主投訴,該期樓盤存在嚴重質量缺陷與銷售時承諾不一致、綠化不達標、車庫存安全隱患等問題。

    此外,位于上海松江的金地集團都會藝境等樓盤也被曝出樓盤裝修太粗糙、存在窗戶縮水、屋頂漏水等問題。近日,旗下金地物業上海違法遭罰,電梯安全管理存疏漏逾期不改。

    易居研究院研究員嚴躍進指出,類似房屋質量問題引起人身安全問題,顯然屬于比較重大的質量問題了。工程施工不到位,類似墻磚脫落,顯然和施工過程中建材不到位或安裝技術不到位有關。對于此類問題,建議開發商高度重視,往往類似質量問題會形成污點,也會影響金地后續項目的營銷和推廣。

    加速拿地權益占比連續四年低于50% 

    為了快速回歸到第一梯隊,金地加快了拿地節奏。中指研究院披露的數據顯示,2019年1-9月,金地集團的拿地金額為463億元,在所有房企中排第10位,而上年同期的拿地金額為328億元,排第15位。

    嚴躍進指出,金地這兩年動作還是很大的,類似動作也說明其在銷售業績提升方面是有較大的決心的。從實際過程看,此類企業這兩年拿地動作節奏很快,同時也落實了高周轉的模式,排名提前會強化其未來的投資邏輯。后續需要警惕的是,要防范金融大環境的收緊和房屋銷售市場的限價管控等。

    不過,在所有的土儲中,金地集團的權益占比偏低。半年報顯示,截至2019年6月,金地集團的總土地儲備約4760萬平方米,其中權益土地儲備約2550萬平方米,權益土儲比例約53.5%。

    權益占比偏低主要是由于,金地近年采取的在拿地后金地引入合作方共同出資開發的模式。長江商報記者梳理發現,2015年至2018年,公司拿地分別投入297億元、399億元和1004億元和約1000億元,而權益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元,權益投資占比分別為38%、42.4%、47%、45%。

    改用“合作拿地”的方式保持業績增長。公司簽約金額雖然有不少增幅,但實際結算面積卻在減少。合作開發的模式有利于分攤風險,但也使得公司股東不能充分享受投資帶來的收益。

    在拿地布局上,金地依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。半年報告顯示,金地在一二線城市的銷售占比約70%,仍為銷售貢獻主力,截至期內,金地總土地儲備為4760萬平方米,較去年同期上升16.09%。一二線城市占比約80%,新獲取項目主要分布在華東、華北和東南區域主要城市。

    有研究機構指出,近年來,房地產行業持續調控,四限(限購、限貸、限價和限售)等調控措施推出,堅決遏制投機炒房。尤其隨著一、二線城市調控措施不斷推出,地產價格上漲空間有限,限制了物業價格的上漲空間,這就導致公司部分項目去化速度和去化率存在一定的不確定性,以至金地集團未來的盈利前景存在一定的不確定性。

    負債攀升現金流連續告負

    在土地市場上的高歌猛進也讓公司的負債水平逐漸升高,截至2019年6月30日,金地集團的總負債為2420.20億元,較去年年末增加了300億元;資產負債率77.86%,而去年年末為76.12%;凈負債率為78.01%,較去年年末提高了超過20個點,達近五年來最高水平,也逼近了公司此前80%的紅線。

    報告顯示,金地集團2016年、2017年和2018年的資產負債率分別為65.43%、72.13%和76.12%,資產負債率呈現逐年走高趨勢。

    從債務到期期限分布來看,2019年到期額度為155.25億元,2020年到期的金額為332.68億元,2021年到期的金額為262.03億元,2022年及以上到期的金額為71.46億元,2020~2021年有一定的集中償付壓力。

    此外,自2017年以來,金地集團的經營性現金流量凈額也連續告負。2017年、2018年和2019年上半年的這個數據分別為-69.89億、-18.28億和-70.56億元。

    今年以來,金地集團土地儲備規模大幅度擴大,在建房地產項目以及在建自持物業項目未來三年均需要投入較大規模的資金,將對金地集團的資金流形成一定壓力。

    對于公司的債務問題,金地集團表示,財務狀況一直以穩健著稱。長期以來,金地集團的總資產負債率均在70%左右,扣除預收賬款后的實際資產負債率在60%左右,凈資產負債率則在30%到60%之間,財務安全狀況一直處于行業領先水平。

    嚴躍進說:“負債等數據上漲,和企業規模不斷做大有關。另外需要看到一點,此類房企這兩年也需要把控此類風險,因為此類財務數據容易放大風險,投資者也會比較顧慮。”

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責編:ZB

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