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中駿集團千億負債下加速擴張   前十月耗資275億拿地超全年預算

2019-11-22 06:41:56 來源:長江商報

●長江商報記者 江楚雅

“我們目前有兩大發展戰略,其中頭一個就是千億戰略。”中駿集團(01966.HK)主席兼行政總裁黃朝陽毫不掩飾自己對于規模的渴求。

為沖擊千億目標,中駿集團在2017年開始加大拿地的力度。2017年-2019年上半年,中駿集團的土地儲備分別為1557萬平方米、2406萬平方米、2901萬平方米。

11月19日,中駿以59.4億元的總價拿下廈門湖里2019P01地塊,成交樓面價4.51萬元/平方米,溢價率超過30%。地塊刷新了廈門土地市場,成為廈門總價“地王”

數據顯示,中駿集團于今年1-10月拿地金額已達到275億元,排在房企的第27位。據此計算,中駿集團于前十月拿地金額占其銷售金額超過45%。而這一金額也超過其2019年250億元的拿地預算。

在土地市場高歌猛進的同時,負債也隨之上升,截至6月30日,中駿集團的負債總額超過千億,達到1044.44億元,較年初的793.51億元增加250.93億元,增幅為31.62%,現金及銀行存款結余234.97億元,其中,短期債務占總債務22.7%,占現金及銀行存款結余39.0%。

黃朝陽曾表示,中駿這樣的數據算比較健康。而這也成為中駿在第四季度進入市場拿地的資本。

前十月已完成業績目標87%

中駿集團1987年于上海成立,業務體系涵蓋商業地產、文化旅游地產、產業地產、住宅地產以及購物中心、長租公寓等。

近年在銷售規模上快速提升,2013年進入銷售百億梯隊后,中駿集團的銷售額持續增長。2014-2018年,其簽約銷售金額分別為119.08億元、145.11億元、235.24億元、332.47億元、513.58億元,對應的同比增速則為10.06%、21.86%、62.11%、41.33%、54.47%。

中駿集團2018年總營收為177.83億元,同比增長10.4%;毛利達61.47億元,同比增長12.06%;年內溢利36.77億元,同比增長6.62%。毛利率及核心溢利率則分別為34.6%及13.2%。母公司擁有人應占核心溢利增加約15.6%至約22億元。

在銷售數據上,中駿去年完成了500億的年度目標,達513.58億元。按照黃朝陽此前提出“2018年500億,2019年800億,2020年過千億”的三步跳,中駿已經順利邁出了沖擊千億的第一步。

近日,中駿集團發布了10月的業績公告。公告顯示,中駿集團連同其合營公司及聯營公司在1-10月累計實現合同銷售金額607.51億元,同比增長54.89%;累計實現合同銷售面積495.53萬平方米,同比增長59.71%。中駿集團在2019年的銷售目標為700億元,截止10月底,其已經完了86.79%。

前十月耗資275億拿地超全年預算

加速沖規模的背后是大力拿地。日前,廈門土地拍賣市場上,中駿以59.4億元的總價拿下廈門湖里2019P01地塊,成交樓面價4.51萬元/平方米,溢價率超過30%。無論是單價還是總價,都刷新了廈門土地市場的新高度。在斬獲廈門這宗高價地塊之后,中駿集團今年的土地投資額度,似乎超過了年初的預算。

數據顯示,中駿集團于今年1-10月拿地金額已達到275億元,排在房企的第27位。據此計算,中駿集團于前十月拿地金額已占其銷售的超過45%。而這一金額也超過其2019年250億元的拿地預算。

克而瑞數據顯示,2019年1月-10月,中駿新增土地貨值1096億元,位列TOP24位。同期,中駿全口徑銷售600億,位列TOP44位。新增土地貨值排名高于銷售排名,顯示出中駿加碼擴張的意圖。

不過,中駿在今年7月的全口徑拿地就已經超過250億。為了儲備更多的資金,上半年,中駿連續發了三筆美元債,共計13.5億美元。當中,1月發行本金額5億美元,票息率8.75%;4月,發行本金額3.5億美元,票息率7.375%;7月,發行本金額5億美元,票息率7.25%。進入9月份,中駿集團還擬分批進行5.16億港元及1.8億美元定期貸款融資。

土地市場高歌猛進的同時,負債也隨之上升。截至6月30日,中駿集團的負債總額超過千億,達到1044.44億元,較年初的793.51億元增加250.93億元,增幅為31.62%。現金及銀行存款結余234.97億元,其中,短期債務占總債務22.7%,占現金及銀行存款結余39.0%。

截至6月末,中駿集團的有息負債為403.55億元,較年初增長21.05%。其中,第二年需要償還的有息負債為192.97億元,較年初的87.69億元增長120.06%,包括第二年需要償還的銀行及其他貸款為60.62億元,較年初的29.77億元增長103.60%;第二年需要償還的優先票據及境內債券為132.35億元,較年初的57.92億元增長128.52%。

業內認為,隨著近兩年快速銷售的去化,中駿集團賬面的土地儲備并不是非常充足,這也是公司一直保持較強的拿地強度的原因。房地產調控對于整個地產行業以及中駿集團的拿地節奏均會產生較大的影響,公司主體信用情況也會受到影響。

今年8月,中駿在江西南昌象湖新城的雍景灣項目發生大面積塌陷事故。據江西省住房和城鄉建設廳安全生產管理委員會通報,中駿雍景灣施工單位未嚴格按專項方案施工,該項目地下室頂板為無梁樓蓋,未設置暗梁。

一線城市銷售下滑

在土儲布局上,中駿主要聚焦在一二線,土地儲備風險更低,目前中駿集團的土地儲備主要聚集在一二線城市,占比近80%,其中一線、二線城市占比分別為12%、66%,主要集中在長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中西部地區以及海峽兩岸經濟圈等,且分布均衡。

不過,2018年,中駿集團在一線城市的簽約銷售金額不升反降,降幅高達46.18%。年報顯示,2018年中駿集團在北京簽約金額為36.85億元,較2017年的65.62億元下滑43.84%;在上海簽約金額為34.94億元,較2017年的70.76億元下滑50.62%。其中,2018年中駿集團在北京、上海兩地簽約金額占比合計為14%;而在2017年北京、上海兩地簽約金額占比合計為41%,上海的簽約金額最高,達到70.76億元。

從今年上半年來看,中駿集團在北京簽約金額為40.65億元,較去年同期有所回升,增幅為25.93%。但并未公布上海的簽約金額,由于中駿集團在廣州沒有可售項目,根據其在一線城市的簽約金額64.53億元可以計算出上半年中駿集團在上海的簽約金額約為5.18億元,較去年同期下滑16.72%。

與此同時,在一線城市的新增項目也不斷減少。今年上半年,中駿集團在北京新增天峰項目,拿地成本為16億元,占總拿地成本的6.66%,拿地面積為13.34萬平方米,占總拿地面積的2.53%;而在上海沒有土地收入囊中。

對此,中駿集團表示,一線城市推出多項抑制樓價升勢政策導致減慢一線城市樓盤的推售節奏。業內認為,隨著在一線城市的成交額大幅縮水,對中駿集團千億銷售目標的實現預期可能會產生意想不到的沖擊。

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責編:ZB

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