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龍光地產前十月完成銷售目標93%   高價拿地成本攀升募資20億還債

2019-11-21 06:35:49 來源:長江商報

●長江商報記者 江楚雅

近年來,龍光地產(03380.HK)聚焦珠三角和“兩廣”地區,實現了快速發展,銷售額進入TOP50,過去5年總資產增長超5倍,營收增長達3倍。

近日,龍光地產發布公告,2019年1月—10月,龍光地產累計實現合約銷售額約人民幣787.6億元,同比增長31.6%,合約銷售面積約580.2萬平方米。以850億元的銷售目標計算,龍光地產至10月底業績完成率為93%。

作為從一家從區域性走出去的房企,龍光也在向全國化擴張,不過和眾多區域性房企一樣區域布點過于集中,掣肘了企業規模上位。截至2019年6月30日,龍光地產土地儲備權益總貨值達7520億。其中粵港澳灣區占據了80%以上。

業內認為,區域高度集中是一把“雙刃劍”,企業受政策或區域規劃的影響過大,對實施全國化目標或者沖刺更大行業規模并非完全是利好。

此外,龍光地產曾因四次拿下深圳地王而一舉成名,被稱為“地王專業戶”。今年上半年的拿地成本明顯上升,這或將在后續的存量競爭中影響公司的銷售和利潤率水平。

11月18日,龍光地產發布公告稱,其全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司發行境內公司債券,發行規模為人民幣20億元,所得款項將用于償還債務。

超80%土儲來自大灣區

讓業界刮目相看的并是不龍光地產的銷售額,而是它的盈利能力。2011年以來,龍光地產的ROE一直保持在20%以上。

截至2018年,龍光地產銷售額為718億元,2019年業績目標為850億元,離千億銷售額只有一步之遙。

近日,龍光地產發布公告,2019年1月—10月,龍光地產累計實現合約銷售額約人民幣787.6億元,同比增長31.6%,合約銷售面積約580.2萬平方米。以850億元的銷售目標計算,龍光地產至10月底業績完成率為93%。

土儲方面,資料顯示,2019年上半年,龍光地產通過公開市場、收并購及城市更新等多渠道新增貨值1330億元。其中通過招拍掛方式新增項目16個,新增建面417萬平方米;城市更新類項目龍光地產在10個城市拓展62個,可轉化土儲面積1877萬平方米,貨值超過3250億元,其中80%以上位于粵港澳大灣區。

龍光地產總資產近2千億元,近年來銷售、收入和利潤以及總資產規模保持快速增長趨勢,在2019上半年克而瑞銷售排名中位列第35。龍光地產重點布局珠三角區域,堅持區域深耕,是較為受益于粵港澳大灣區的公司之一,在區域無論是產品品牌還是資本品牌都有著較為明顯的優勢。2019年上半年實現營收270.47億元,同比增長78.3%,歸母凈利潤51.28億元,同比增長49.44%。

業內認為,區域高度集中是一把“雙刃劍”,企業受政策或區域規劃的影響過大,對實施全國化目標或者沖刺更大行業規模并非完全是利好。不少總部紛紛搬遷至上海或者北京的地方龍頭房企,首要的任務都是擺脫單一區域和市場的重度依賴。

重倉大灣區的同時,龍光地產人事變動為引起了業內的注意。9月12日,龍光地產公告稱執行董事兼行政總裁紀建德辭任,財務總監賴卓斌被委任為新任行政總裁。

與此同時,公司還公告新委任吳劍為執行董事及執行副總裁。根據公開資料披露,吳劍曾于2017年1月至2018年11月期間擔任另一家港股上市房企融信中國(3301.HK)的執行總裁。

拿地成本攀升

從總體來看,龍光地產保持超強盈利能力的關鍵是極低的土儲成本。

在大灣區核心城市地價低谷期,龍光地產囤了大量土地,隨著房價的上漲,這些低成本的土儲就成為公司利潤的來源。上市前的2012年,龍光地產銷售建筑面積成本為每平方米995元,僅占當期每平米售價的13.7%。

早期公司拿地成本極低,比如2007年拿下惠州龍光城項目時,每平米價格僅300元。招股書披露了公司低成本拿地的秘訣:選擇鄰近地區道路、學校、商業區等基礎設施尚未全面開發的區域,然后以具有競爭力的價格收購若干地塊。

2010-2012年及2013年上半年,龍光地產已售建筑面積成本為每平方米1075元、1006元、995元、1117元,分別占當期每平米售價的19.8%、16.5%、13.7%、16.3%。

由于近兩年高價拿地,公司的總土儲成本正在推升。今年6月24日,龍光地產以最高限價65.85億元競得深圳紅山地塊,折合樓面地價6.49萬元每平方米,贏得了“地王之王”的稱號。6.49萬元的成本幾乎趕上周邊二手房價格。

上半年拿地均價也有所上升,2019上半年,龍光地產拿地面積為417萬平方米,與2018年同比有所下降,但拿地強度(拿地金額/銷售金額)相對還處在稍高的位置。上半年公司拿地均價達到6313元/平米,較公司土儲均價4304元/平米的水平提高47%,占當期銷售均價達到5成。不僅如此,公司2018年的拿地成本也達到了約6900元/平米的成本水平,地價的提升或將逐漸反映到利潤表中。

中金公司此前的一份研報指出,龍光地產過去三年里高利潤率項目(如龍光城)的去化速度較高,但其新補充土地質量相對下降,這導致其土地儲備的整體質量出現下滑。報告指出,預計2019年龍光地產銷售毛利率約為31.5%,延續2016年以來的下滑趨勢。地價與售價之間的空間被壓縮,受行業調控政策的影響,后續的銷售價格存在一定的不確定性,這將會對公司的盈利能力、現金流以及償債能力產生直接的影響。

11月18日,龍光地產發布公告稱,其全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司向合格投資者發行境內公司債券,發行規模為人民幣20億元,于2024年到期,票面年利率為5.09%。對于發行債券的目的,龍光地產表示,所得款項將用于償還債務。

責編:ZB

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