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正榮地產負債1262億銷售增速降至0.8%   歐宗榮頻頻發債經營現金流4年凈流出163億

2019-11-18 07:26:56 來源:長江商報

    長江商報記者 楊玲玲 廣州報道

    當前,閩系房企正榮地產(06158.HK)的高層震蕩和現金流承壓,讓實控人歐宗榮感到焦頭爛額。

    近日,正榮地產對外公告行政總裁王本龍辭任,再次將高層人事震蕩的內憂推至聚光燈前。據長江商報記者不完全統計,今年以來,正榮集團已有包括正榮資本總經理江晨、正榮地產副總裁劉翔、正榮產業發展集團財務總監鄭琳琳、正榮產業發展集團副總裁肖春和等在內的近10位高管相繼提交辭呈。

    11月14日,正榮地產品牌部相關負責人回復長江商報記者稱:“人事流動是公司發展過程中的正常現象,正榮地產離職率相對行業平均水平并不高。”

    而高管大換血背后,是公司業績增幅放緩以及現金流承壓。半年報顯示,2019年上半年,正榮地產實現銷售金額586億元,同比僅增長0.82%,而去年同期,其銷售金額同比增長逾170%。

    長江商報記者注意到,今年以來,正榮地產多次發債融資,年利率最高10.5%,最低為7.16%。上半年,其平均融資成本為7.60%,高于去年同期的4.8%,同時高于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。頻繁融資的情況下,正榮地產的現金流依然為負,2019年上半年,正榮地產經營性現金流凈額為-77.23億元。

    “業績增速放緩,既有行業周期原因,也有去年同期高基數原因,也有公司出于發展質量考慮控速的原因。”正榮地產方面解釋稱,融資收緊與融資集中度提升是今年行業表現出來的兩大趨勢。公司融資渠道通暢,融資成本可控并呈下降趨勢,不存在高息融資的說法。

    業績增速放緩年內近10高管辭任

    正榮地產的人事地震仍在持續。

    近日,正榮地產正式公告,王本龍因其他工作事務已辭任公司執行董事及行政總裁,11月20日起生效,同時,將自辭任生效后不再擔任公司的授權代表。過渡期間,執行董事兼董事會主席黃仙枝獲委任為行政總裁,以臨時接任王本龍的職責。

    事實上,王本龍的去職只是正榮地產上市以來人事震蕩的一個縮影。隨著近日王本龍辭任,以及前任林朝陽于去年離開地產總部經營團隊,外界有聲音提出,正榮地產的職業經理人“三人天團”僅剩黃仙枝。

    此外,今年以來,正榮集團已有包括正榮資本總經理江晨、正榮地產人力行政總監袁變革、正榮地產副總裁劉翔、正榮產業發展集團財務總監鄭琳琳、正榮法務審計負責人楊震麟、正榮設計管理中心總經理陳偉以及產業發展集團副總裁肖春和等近10位高管提出離職。

    對于高層頻繁更換對公司的日常經營和戰略發展是否會帶來影響,正榮地產相關負責人回復長江商報記者表示:“人事流動是公司發展過程中的正常現象,正榮地產離職率相對行業平均水平并不高。作為上市公司,正榮一直致力于建立良好的公司治理結構,培養人才梯隊,搭建好平臺,與員工相互成就,公司經營目前一切正常。”

    然而,不可否認的是,今年以來,其業績增速明顯放緩。數據顯示,2016年至2018年,正榮地產的銷售金額分別為393億元、702億元、1080億元,銷售金額復合增長率達到67.3%,并在2018年突破千億大關。

    而2019年半年報顯示,上半年,正榮地產實現銷售金額586億元,同比僅增長0.82%。而去年同期,正榮地產銷售金額為581億元,較2017年同期增長170%以上。

    同時根據半年報,報告期內公司實現營收136.48億元,同比增長10.83%;歸母凈利潤9.33億元,同比增長11.07%;而2018年同期,正榮地產的營收增長率和歸母凈利潤增長率分別為52.31%和171.86%,目前來看,其增幅均明顯滑落。

    事實上,公司經營發展的減速,從土地儲備方面也可窺得一二。今年上半年,正榮地產新增土地22幅,預計建筑面積約2.9百萬平方米;而去年同期,正榮地產新增土地33幅,總估計建筑面積約為5.9百萬平方米。

    另根據正榮地產公告披露,今年前10個月,公司連同合營公司以及聯營公司的累計合約銷售金額約為1030億元,而2019年其銷售目標為1300億元。“公司有信心完成全年銷售目標。增速放緩,既有行業周期原因,也有去年同期高基數原因,也有公司出于發展質量考慮控速的原因。”正榮地產方面回函表示。

    經營現金流近4年凈流出163億

    正榮地產發軔于江西,創始人為福建莆田商人歐宗榮,公司2018年1月登陸港交所,目前總部已遷入上海。

    長江商報記者注意到,今年以來,正榮地產業績增速放緩后,其盈利能力也面臨考驗。

    數據顯示,2015年至2018年,以及2019年上半年,公司毛利率分別為23.43%、21.70%、21.09%、22.76%和20.32%,總體呈下滑趨勢。同期,其凈利率分別為9.72%、8.51%、7.61%、8.44%和8.64%,去年以來雖有所爬升,但仍未超過2015年的高點。

    同時,今年以來,正榮地產密集融資補血。10月14日,正榮地產公告稱,完成贖回2億美元2020年到期的年息8.6%的優先票據。而前不久,正榮地產剛對外宣布,發行的3億美元2023年到期年息9.15%的優先票據于11月7日在聯交所上市。

    長江商報記者梳理發現,上半年,正榮地產多次發債融資,年利率最高10.5%,最低也達到7.16%。其中,1月份公告擬額外發行1.5億美元2020年到期的優先票據;2月份發行2.3億美元優先票據;3月份與渣打銀行等就發行2億美元2022年到期年息9.15%的優先票據訂立購買協議;3月份同時公告擬發行4.2億美元2023年到期年息8.65%的優先票據;6月份發行2億美元的優先永續債。

    由此可見,美元債已成為正榮地產最為主要的融資渠道之一。而隨著公司密集發展融資,正榮地產的融資成本也呈現走高態勢。半年報披露,報告期內公司平均融資成本為7.60%,高于去年同期的4.8%,同時高于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。

    值得一提的是,頻繁融資緩解資金壓力的情況下,正榮地產的現金流依然緊繃。數據顯示,2016年至2018年,以及2019年上半年,正榮地產的經營活動現金流量凈額分別為-16.6億元、-42.39億元、-26.64億元、-77.23億元。近4年經營性現金流合計凈流出163億元。

    同時半年報顯示,截至6月30日,正榮地產公司總負債為1262.17億元,資產負債率為81.29%,凈負債率為70.8%。報告期,公司一年內到期借款249.03億元,應付賬款95.64億元,應交稅費25.69億元,而其可動用的現金僅250.72億元。

    即便如此,下半年以來,正榮地產融資動作也未見松懈。其于8月份額外發行1.1億美元的優先票據;9月份發行3億美元2022年到期的優先票據;10月份再發行3億美元2023年到期年息9.15%的優先票據。

    當前,房地產行業普遍面臨著債務壓力和融資難題,正榮地產是否存在相關壓力?連續高息發債主要是處于哪些方面的考量?

    對此,正榮地長相關負責人回復長江商報記者表示:“融資收緊與融資集中度提升是今年行業表現出來的兩大趨勢。公司目前依托境內外融資平臺,融資渠道通暢,融資成本可控并呈下降趨勢,不存在高息融資的說法。”


責編:ZB

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