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寶龍商業旗下天津項目出租率僅51%   赴港上市被指為母公司融資輸血

2019-09-17 06:43:38 來源:長江商報

●長江商報記者 楊玲玲

以商業地產見長的閩系房企寶龍地產(又稱“寶龍控股”,01238.HK)欲分拆旗下寶龍商業管理控股有限公司(以下簡稱“寶龍商業”)赴港上市。近日,成立不足5個月的寶龍商業在港交所披露上市申請書。

聆訊資料顯示,就過往三年開業的所有商場而言,寶龍商業的商場開業后維持約90%的平均出租率。不過,長江商報記者翻閱其聆訊資料發現,位于青島、天津等熱點二線城市的部分開業時間較早的項目,常年處于低出租率,其中較為典型的天津項目2014年12月開業,截至2019年4月30日出租率僅為50.8%。

一位不愿具名的市場觀察人士對長江商報記者分析稱,商業項目的高空置率、低客流量現象在部分二線城市較為突出,一方面是同質化產品較多,市場競爭激烈,產品亮點不突出便會遭遇“雪藏”,另一方面,可能源于項目選址和定位出現了偏差。

天津項目出租率低至51%

繼碧桂園、新城控股、濱江集團等房企之后,寶龍地產也將分拆上市提上日程。8月20日,寶龍商業向港交所提交上市申請。

數據顯示,2016年至2018年,以及2019年1-4月,寶龍商業分別實現營業收入7.53億元、9.73億元、12億元和5億元,凈利潤分別為0.63億元、0.79億元、1.33億元和0.55億元,營收和凈利潤均呈增長態勢。

不過值得一提的是,營收凈利雙升的同時,寶龍商業的負債率也居于高位。報告期,其資產負債率分別為99%、94%、89%、87%,雖然逐年走低,但仍超過了85%的監管紅線。同時,2016年至2018年,寶龍商業分別錄得了3.06億元、2.61億元及1.39億元的凈流動負債。

除了負債率居高問題,根據聆訊資料,寶龍商業還存在較為嚴重的大客戶依賴癥。據了解,保留集團(分拆完成后的寶龍控股及其附屬公司,不包括寶龍商業)為寶龍商業的單一最大客戶。報告期內,寶龍商業向保留集團開發的物業和零售商業物業提供物業管理服務所產生的收益約占其提供的物業管理服務所產生的總收益均在90%左右。

聆訊資料中提到,就過往三年開業的所有商場而言,寶龍商業于商場開業后維持約90%的平均出租率。不過,長江商報記者翻閱聆訊資料發現,寶龍商業在上海、杭州、福州、廈門等熱點一二線城市維持著較高的出租率,但位于青島、天津、鄭州等地的項目常年處于低出租率,其中較為典型的天津項目2014年12月開業,截至2019年4月30日,其出租率仍為50.8%。

被指為母公司融資輸血

公開資料顯示,寶龍商業為閩系房企寶龍控股旗下公司,于3月25日在開曼群島注冊成立,目前,寶龍商業由寶龍維京控股持股90%、匯鴻管理持股10%。

2018年,隨著行業強者恒強的叢林法則日益凸顯,寶龍控股也宣布以高周轉模式加速擴張,提出“3-6-9”周轉模式,即“3個月內動工、6個月內開盤、9個月內現金回籠”。由此,其連年攀升的凈負債率到2018年末已飆升至101.6%。

今年以來,寶龍控股通過密集融資緩解債務壓力,先后發行了2億美元優先票據,10億中期票據以及3億元公司債券,用于補流及償債。

本次分拆上市,寶龍商業認為,可以擁有獨立的集資平臺,直接接觸資本市場以進行股本及債務融資。不過,在市場分析人士看來,寶龍商業上市更像是為母公司寶龍地產融資輸血。

此外根據披露,于2017年,寶龍商業一家位于常州的附屬公司有一名前任僱員被揭發侵占總額約1340萬元的資金。該人被控以侵占資金刑事罪,其后已定罪并入獄。對此,分析人士指出,這說明公司內部管理存在缺陷和漏洞。

同時,長江商報記者翻閱聆訊資料看到,今年年初,寶龍商業因合約糾紛被租戶起訴索賠。具體來看,2019年1月2日,寶龍商業的一名租戶就租賃物業的建議用途及實際用途的合約糾紛向上海市閔行區人民法院提出民事訴訟,原告申索包括終止合約、賠償及損毀約510萬元。對于牽涉法律糾紛,寶龍商業表示,其可能對公司的財務狀況產生不利影響、分散管理層的注意及損害公司的信譽。

責編:ZB

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