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新希望地產半年豪擲500億加速拿地   現金流三年凈流出109億資金鏈繃緊

2019-09-16 06:55:03 來源:長江商報

    長江商報記者 江楚雅 成都報道

    “地產業務是被逼出來的,會堅定地以農產品和食品為主業。”在今年初的兩會上,新希望地產母公司新希望(000867.SZ)董事長劉永好曾公開表示,現實卻是,新希望地產加速攻城掠地,激進擴張。

    今年以來,新希望地產明顯加快了拿地步伐。在克而瑞發布的《2019年上半年中國房地產企業新增貨值TOP100》中,新希望地產以517.3億元的拿地金額位列第28名,而在2018年同期,新希望地產還尚未入榜。

    然而,從“飼料大王”到“農牧大亨”,劉永好的新目標“地產大王”走的并不順暢。

    近期,新希望地產發布2019年半年報,新希望地產實現營業收入近33.8億元,同比下跌4.8%,而營業成本25.2億元,同比上浮近1.6%,實現凈利潤近44.3億元,同比下跌近44%,扣非后實現凈利41.7億元,同比跌幅近50%,歸屬于母公司凈利潤23.8億元,同比下跌57%。

    值得注意的是,在土地市場逐步降溫的當下,新希望地產卻反其道而行之高價囤地。長江商報記者梳理發現,新希望地產2019年高價拿下多地塊,且溢價率均不斷走高,均超28%。

    高價囤地必然會帶來資金壓力,新希望地產也曾警示風險稱,公司在建項目未來三年需要投入較大規模的資金,對公司資金流形成一定壓力。財報數據顯示,2016―2018年期間,新希望地產資產負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%。2016―2018年新希望地產經營活動產生的現金流凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元,三年凈流出109億元。

    加速擴張的背后,新希望地產在規模擴張和負債之間將如何平衡?長江商報記者聯系到新希望地產方面,對方以不方便接受外界采訪婉拒了采訪。

    拿地樓面均價為所有房企之首

    新希望地產成立于1997年,是劉永好創立新希望集團15年后才組建的一個業務板塊。地產公司已形成了住宅、寫字樓、酒店、專業市場、總部工業園的全產品線,以及房地產開發、商業運營、物業管理的多元化發展。

    2016―2018年,新希望規模持續擴大,新希望地產的銷售額分別為145.60億元、171.12億元、316.63億元。新希望地產2019年定下500億銷售目標,并稱要“三年沖千億”,開始向規模發力。

    新希望地產披露的數據顯示,2016-2018年,該公司年新增土地宗數由5宗增加至20宗,新增土地儲備也呈現現象級增長,項目集中在成都、重慶、昆明、南寧、沈陽、大連、蘇州溫州、杭州、寧波、溫州等多個二三線城市。此外,2016-2018年,該公司納入合并報表范圍內的子公司分別為39家、61家、79家,相當于平均每年新設立20家子公司。

    進入2019年以后,新希望地產開始頻繁囤地。長江商報記者梳理發現,新希望地產2019年高價拿下多地塊,且溢價率均不斷走高,均超28%。

    具體來看,3月,新希望連續斥資108.82億元在長三角區域拿下三宗土地,包括21億元摘得溫州瑞安地塊、53.2億元落子南京,以及超過34億元奪得杭州余杭宅地。

    其中,3月29日,新希望以53.2億的代價,力壓融創、金茂、龍湖、招商等龍頭房企,在激戰120輪后奪得南京棲霞區一宗土地,首次進入南京,樓面價為22628元/平方米,溢價率為28.8%。同日,新希望還在杭州以34.6億的總價火拼166輪后,奪得一宗位于余杭喬司的土地,樓面價為21008元/平方米,溢價率31.3%。

    4月26日,新希望地產又在溫州獲得一宗土地,總價29.26億、樓面價10861.78元/平方米,溢價率30%;5月15日,新希望地產現身大連土拍市場,經過200輪叫價,以總價12.46億、49%溢價率奪得大城(2019)8號地塊;8月9日,寧波市江北區出讓1宗宅地,寧波志卿商貿有限公司以總價6.45億元競得該地塊,樓面價9760元/平方米,溢價率60%。

    中原地產一份房企拿地排行榜顯示,2019年截止5月12日,新希望地產拿地樓面均價為16682元/平方米,為所有房企之首。

    土地儲備權益占比降至63%

    頻繁高價拿地的新希望地產由此被貼上“瘋狂”、“激進”的標簽。對此,新希望地產相關負責人表示,所謂“瘋狂”、“激進”等標簽與公司實際情況不符,“經新希望地產內部統計,即使投資部門匯報超100塊土地,公司也才會謹慎地拍下其中1塊。”

    一位業內人士對長江商報記者表示,新希望地產接下來仍會加大力度擴張規模,頻頻高價拿地的代價賭今后的增長。一旦資金鏈出現問題會遭遇流動性風險。

    伴隨著投資布局提速,項目本身的周轉速度也有所加快。數據顯示,2016-2018年新希望地產存貨周轉率分別為0.19、0.14、0.31;在加大拿地的情況下,2018年公司存貨359.06億元,同比僅增長2.4%,表明房地產項目的流動性變強。

    新希望地產也提及,公司以住宅滾動開發為主,以“輕資產”運營模式為主,減少商業資產持有比重;根據市場情況調整開工節奏,提高存貨的去化率水平。

    銷售規模的持續增加,勢必對土儲的要求也就更高,但新希望地產的總土地儲備卻顯得稍有不足。2018年末總土儲建面691.75萬平方米,按照其目前的銷售規模和增速來看,只夠未來2-3年的銷售。在此情況下,新希望2019年加大拿地力度,也是為了更好的推動企業規模的持續增長。

    新希望近幾年在加大土地投資的同時,也不斷加大與其他企業的合作,與萬科、融創、濱江等龍頭房企,均建立了長期的合作關系,在拿地上一般由新希望地產出面在土拍市場摘牌,后續引入合作伙伴展開合作。2018年新希望的新增土地建面權益為39.8%,同比下降36.2個百分點,總土地儲備權益占比也下降至62.75%,多元化的合作實現了風險分散。

    現金流三年為負

    隨著規模攀升,新希望地產的負債也呈持續增長趨勢。2016―2018年,其負債總額分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元。資產負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%。

    債務壓力下,新希望地產頻繁融資。2018年11月,新希望地產發行購房尾款ABS,產品規模15億元,成本為5.7%。2019年4月,新希望地產落地首單ABS前端財產權信托,產品規模為6億元;5月發行的物業收費ABS加權平均成本5.53%,發行規模6億元。

    7月5日,新希望地產17億元公司債券獲上交所通過,5月21日,新希望地產“中信證券-新希望物業費信托受益權資產支持專項計劃”成功發行,項目規模6億。

    新希望地產方面表示,除了通過多種外部融資渠道進行融資,新希望地產自有資金也較為充足,2018年銷售率超過100%,持有現金118.3億元,同比增長134.5%;現金流量表“銷售商品、提供勞務收到的現金”同比增長了75.12%,而前一年的增量僅為19.44%。

    新希望地產也曾警示風險稱,公司在建項目未來三年需要投入較大規模的資金,對公司資金流形成一定壓力。財報數據顯示,2016―2018年新希望地產經營活動產生的現金流凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元。

    融資成本方面,2016年發行的公司債,成本分別為3.85%和4.25%。2018年11月,新希望地產發行的購房尾款ABS成本在5.7%,2019年供應鏈ABS最新一期的成本為5.15%,2019年5月發行的物業收費ABS加權平均成本5.53%,在民營房企中融資成本均屬較低水平。

    截至6月末,新希望地產總資產近840億元,同比增加17.8%,總負債662億元,同比增幅21.26%,資產負債率近79%,同比漲幅2.92個百分點,扣除預收款余額247.1億元后的負債率接近50%。短期借款余額同比劇增244%至1.72億元,一年內到期有息負債83.7億元,同比增幅83.2%,主要為一年內到期的長期借款增多。


責編:ZB

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